郭德纲讲过一个段子，说有位财主老爷善心大发，见不得宅子周边有穷人，所以花了很大力气，把方圆十里的穷人全都赶走了。这下清净了。
上周五，中指研究院发布了《2025年上半年中国房地产市场总结与下半年趋势展望》，我看完之后，莫名地想到了上边这个段子。去年的救市行动轰轰烈烈，结果就是从房地产市场里把三四线城市这个累赘给彻底丢下了。火车提速虽不容易，但摘钩脱节相对来说就容易多了，铁道飞虎都能干。
2025年上半年的房地产市场，如果只能选择一个关键词的话，那一定是分化。新房和二手房分化，好房子和差房子分化，现房和期房分化，最重要的是，城市与城市分化。
到了今天，全国的楼市数据基本只具备统计意义了，可以作为参考，但对反映楼市情况的作用已越来越小。全国的楼市可以割裂为两类，一线和部分二线城市是一类，剩下的城市是另一类。第二类的数据，不光我们没必要重视，现在官方都不怎么看了。
中指报告对上半年房地产的评价是这样的：
年初以来，核心城市新房及二手房市场整体保持平稳，“好城市+好房子”表现出较强韧性，土地市场也有所恢复，但二季度以来市场边际有所减弱。
上半年房地产成交整体平稳，重点城市新房市场一季度延续修复态势，二季度以来有所转弱。
主要看的是核心城市，是重点城市，那些不核心不重点的城市，已经不予评价了。
哪些城市是重点城市呢？当然是四个一线城市，以及杭州和成都这两个上半年表现突出的二线城市。在中指报告里，这六个城市已经组建了自己的单独群，经常集体出镜。
根据中指数据，上半年，北京、上海新建商品住宅网签成交面积同比均小幅增长，深圳、广州同比增幅均超15%，二线城市中杭州、成都优质改善楼盘继续延续较高热度，上半年新房成交保持平稳，市场分化延续。
今年上半年，北上广深、杭州、成都等地二手房成交保持较高活跃度，其中深圳同比增长超30%，北京、上海、广州同比增幅在20%左右
去年的救市行动力度很大，我之前写过几次（《罕见！两大城市同时发声，楼市政策底到了》），9月开始，从最高层提出“止跌回稳”开始，各部委、央行的一系列救市政策，硬生生夯出了一个政策底，无论从救市政策的高度、深度、密度还是效率来讲，都是没有前例的，相当于俩王四个二一次就甩出来了。那么，到今年上半年为止，房价已经恢复下跌的态势，救市成果如何呢？
去年百城二手房价同比下跌7.26%，今年上半年百城二手房价累计下跌3.60%，基本上跟去年的跌速一致。也就是说，至少从二手房价的走势来看，救市行动了，又好像没行动。
当然我们应该这么想，如果真的没行动，那现在可能就不是3.6%这么简单了。
新房方面可就不一样了，上半年百城新房价格累计上涨1.16%，居然涨价了。听起来在今年这样的光景房价上涨是有点稀奇，但你看看上面的图就知道根本不稀奇。因为从2023年10月开始，新房价格就一直在涨，没有任何一个月跌过，跟二手房价的走势拉开了巨大的剪刀差。
为什么新房价格能一直涨？按中指的说法，是因为“居民居住需求品质升级推动改善性住房需求释放，开发商聚焦打造高品质新房产品，带动百城新房价格结构性上涨。”通俗地说，就是大家有购房需求，喜欢新房的品质，所以都去买新房。
但好像哪里不太对，如果是需求推动价格上涨，那成交量应该节节攀升才对呀？根据国家统计局数据，2025年1-5月，全国新建商品房销售面积为3.5亿平方米，同比下降2.9%。看上图也能清楚发现，新房的销售同比增速已经有两年多没有出现过正数了。
总之新房成交一直跌，价格一直涨。至于是真涨还是假涨，是明涨还是暗涨，是有人希望它涨还是有人需要它涨，咱们可就说不清了。
从房企的布局来看，三四线城市也已经被彻底抛弃。今年上半年的住宅土地市场情况如下表，可以看出，一线城市的情况独树一帜，土地供应和土地成交居然是双升，而且是大幅提升。代价就是三四线城市的土地市场断崖式下跌。这意味着未来的房子供应，会加速向一线城市集中。
当然，不集中也没办法，开发商又不傻，给三四线城市供应了能卖给谁？海量库存都不知道哪年才能清理完呢！
从TOP10房企的土地布局来看，也基本集中在前述的六个城市里。
房企的土地布局也在向头部收缩，基本上主要的土地都在前三位的城市，上表横向来看，第四位的城市罕有占比能超过10%的。比如中海有76%的土地集中布局在前三个城市，绿城有70%，华润有66%，金茂则是79%。每一家房企，前三个城市的土地布局，都占仓位的三分之二以上。
也就是说，未来的城市分化会加剧而不是收缩。这多半年的楼市救下来，房价跌势是一点没变，成交量也仍在下滑，唯一的变化，就是把三四线以下城市彻底甩掉了。操盘手虽然没有明说，但救市基本已经只剩个名头——当然三四线城市也没什么新政策可挖掘了。以后稳楼市的效果如何，大家只看一二线城市就好，尤其是重点看上面的六个城市。
不过，要提醒大家一句，越是核心城市，越要看二手房而不是新房，这是我们跟官方的主要区别。比如深圳上半年二手房成交占市场的6成，成都上半年二手房成交占市场的7成，北京更厉害，上半年二手房成交占市场的8成。越是大城市，二手房市场越能代表楼市的情况。
这意味着新房和二手房走势的分化，变得越来越重要。比如，新房价格越涨，对购房人来说成本就越高。当然新房子可能是物有所值的“好房子”，以后二手房可能也要分化看待，说不准哪一天二手房的数据也要把好房子单独拉出来统计一下——不然怎么能体现“好房子”的优越性呢？
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